有权的合意与作为债权契约的买卖契约分离。物权行为的独立性
建立在这样的理论基础之上：物权与债权是性质不同的两种财产
权，其发生、变更、消灭要求不同的法律行为。债权行为的效力在
于使双方当事人享有债权和负担债务，并不能发生物权变动的法
律效果。要发生物权变动的效果，则有赖于独立于债权行为之外，
以直接发生物权变动为目的的物权行为。物权行为的无因性是
说，物权行为的效力不受债权行为——买卖、赠与、互易等债权葵
约的影响，当相应的债权行为无效或被撤销s:I_·以物权合意与交付
或登记构成的物权行为并不当然无效，仍能产生物权的法律效果.
只是此时由于交付或登记失去了法律上的原因，收受财产的一方
应接不当得利返还财产。以萨维尼为代表的德国学者的上述观点
在德国民法典得到了直接的反映。-③
    法国学说和立法对物权行为持杏定主义的立场，不承认于佞
权契约之外有物权契约之存在，也不以交付或登记作为物权变
的要件。③在法国民法典的立法!者看来，买卖、赠与等契约，不
直接发生债的效果，亦同时直接发生物权变动的效果。
    苏俄1964年民法典第239条规定：“城市或城镇的住宅(部
住宅)买卖合同，应当公证证明，如果即便一方是公民，还应当在
区、市劳动人民代表苏维埃执行委员会登记。不遵守本条规定，
合同无效。”